Augen auf bei der Partnerwahl

Der Bau eines eigenen Hauses ist nicht nur eine große Investition, sondern für viele die Erfüllung eines großen Traums. Wenn alles klappt, versteht sich. Darauf hat die Wahl des richtigen Baupartners entscheidenden Einfluss. Die Experten der Bausparkasse Schwäbisch Hall erläutern die wichtigsten Punkte, auf die Bauherren bei der Partnerwahl achten sollten.

Die Frage, wer die eigenen vier Wände errichten soll, ist entscheidend: für den reibungslosen Ablauf, die termingerechte und Fertigstellung ohne Mängel, die Einhaltung des Kostenrahmens. Gerät man dabei an den falschen Partner, sind die Konsequenzen oft gravierend, sowohl finanziell wie auch emotional.

Jede Stunde mehr, die man für die sorgfältige Wahl eines seriösen, soliden und solventen Baupartners aufbringt, gut investierte Zeit. Dies gilt natürlich auch für die Baufinanzierung, auch hier lohnt es sich zu prüfen, bevor man sich für Jahre bindet und verpflichtet.

Individuelle Planung mit dem Architekten

Die größtmögliche Gestaltungsfreiheit bietet das Bauen mit einem Architekten. Er plant das Haus ganz nach den Bedürfnissen der Bauherren, begleitet sie durch das gesamte Bauvorhaben, kümmert sich um die Auswahl der Handwerker und überwacht die Qualität ihrer Arbeit.

So viel Individualität und Engagement haben ihren Preis. Der Zeitaufwand deutlich höher als bei anderen Modellen. Denn vieles, was etwa ein Typenhausanbieter völlig selbstverständlich nach eigenem Muster umsetzt, muss beim individuellen Bauen Detail für Detail entschieden werden.

Immer wieder ein Problem: Der exakte Preis des Hauses steht beim Bauen mit dem Architekten erst fest, wenn die Ausschreibung aller Arbeiten abgeschlossen ist.

Grundlage für die Zusammenarbeit ist der Architektenvertrag – rechtlich gesehen ein Werkvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Das ist juristisch interessant, da es bedeutet, dass nicht die Tätigkeit an sich bezahlt wird, sondern deren erfolgreicher Abschluss.

Um eine sichere Grundlage zu haben, sollten viele Punkte möglichst exakt schriftlich festgehalten werden. Dazu gehören ein klar definierter Kostenrahmen sowie Festlegungen, bis wann welche Leistungen erbracht sein müssen und wann entsprechende Honorarraten fällig werden. Gleich zu Beginn ist zu klären, welche Leistungen des Architekten noch zur Akquise ohne Honorarzahlung gehören, wie etwa Ideenskizzen, und ab wann die Planung bezahlt werden muss.

Die entscheidende Prüfung, der man jeden potentiellen Baupartner unterziehen muss, ist auch beim Architekten unverzichtbar: die Besichtigung von Referenzobjekten und das ausführliche Gespräch mit Bauherren, die mit ihm gebaut haben.

Typenhäuser: Ein Muster mit Variationen

Wer sich für ein Typenhaus entscheidet, ob massiv oder in Fertigbauweise, wählt einen guten Kompromiss aus Individualität und Verlässlichkeit.

Gute Anbieter können ihre Haustypen nämlich auf vielfältige Weise den Bedürfnissen ihrer Bauherren anpassen, dafür einen Festpreis zusichern und einen präzise durchgeplanten Baufortschritt gewährleisten.

Der Vorteil: In Musterhäusern des Unternehmens kann man sich einen besseren Eindruck verschaffen, wie das künftige Eigenheim aussehen wird.

Die Basis für den Kauf eines Typenhaus ist ein Werkvertrag, den Bauherren sehr genau prüfen (lassen) sollten. Steht darin beispielsweise „ab Oberkante Kellerdecke“, muss geklärt werden, wer sich um die Fertigstellung des Kellers oder einer Bodenplatte kümmert und welche zusätzlichen Kosten dadurch entstehen.

Auf keinen Fall sollte man schwammige Begriffe wie „hochwertig“ in der Leistungsbeschreibung akzeptieren, sondern stattdessen präzise Beschreibungen der Ausstattungsdetails einfordern.

Auch ein exakter Zahlungsplan nach Baufortschritt gehört in den Vertrag. Weil der Teufel auch hier im Detail steckt, was der Laie in der Regel nicht beurteilen kann, ist eine Vertragsprüfung durch einen Experten unbedingt zu empfehlen.

Die Gewährleistungsfrist durch den Anbieter sollte – vom Zeitpunkt der Übergabe an – mindestens vier, besser fünf Jahre für alle Teile betragen. Die beste finanzielle Absicherung für das Risiko der Zahlungsunfähigkeit eines Hausanbieters sind eine Vertragserfüllungs- und eine Gewährleistungsbürgschaft durch die Bank des Baupartners. Diese kommt dann im Insolvenzfall für die Fertigstellung des Hauses auf.

Bauträger: Ein fest geschnürtes Gesamtpaket

Bauträger sind Gesellschaften, die größere Grundstücke in mehrere Parzellen untergliedern, erschließen und bebauen. Wer sein Eigenheim von einem Bauträger errichten lässt, kauft Haus und Grundstück im Paket. Das gewährleistet in der Regel eine zügige Fertigstellung und einen festen Preis.

Der Bauträger für sämtliche Mängel zuständig, die während der Gewährleistungsfrist auftreten. Der Bauherr muss sich also im Prinzip um nichts kümmern.

Eine Warnung ist wichtig: In der Regel wird mit dem Bau erst begonnen, wenn zwei Drittel der Grundstücke verkauft sind. Es kann daher passieren, dass Bauherrn nach Vertragsabschluss noch eine Weile auf den Baubeginn warten müssen.

Der Käufer eines Bauträger-Hauses wird zunächst nicht Bauherr – das bleibt bis zur Übergabe der Bauträger. Das bedeutet einerseits weniger Verantwortung, andererseits aber auch weniger Mitspracherecht und kaum Einfluss auf Veränderungen.

Wie beim Bauen mit dem Hausanbieter gilt: Den so genannten Bauträger-Vertrag, die Baubeschreibung und den Zahlungsplan genau prüfen! Besonders wichtig, weil im Streitfall teuer, sind Fragen wie: Welche Leistungen sind im genannten Preis tatsächlich enthalten? Wie kostspielig sind eventuelle Veränderungen?

Bei einem Bauträger ist die Prüfung der Bonität noch wichtiger als beim Hausanbieter. Schließlich geht es nicht nur um den Preis fürs Haus, sondern auch um den fürs Grundstück – eine Insolvenz kann sich hier noch verheerender auswirken.

Sicherheit bieten die bereits erwähnte Vertragserfüllungs- und die Gewährleistungsbürgschaft, ersatzweise eine Abtretungserklärung über einen mit der Bank abgeschlossenen Darlehensvertrag. Eine andere Möglichkeit ist der Abschluss einer Baufertigstellungsversicherung, die Mehrkosten übernimmt, wenn nach einer Pleite des Bauträgers ein anderes Unternehmen mit der Fertigstellung beauftragt werden muss.

Für welchen Baupartner man sich auch entscheidet: Jede Lösung bietet Vor- und Nachteile – und potenzielle Fehlerquellen gibt es bei einem Hausbau immer. Man kann beispielsweise die Zusammenarbeit mit den verschiedenen Handwerksfirmen bündeln: in einem Auftrag an einen Generalunternehmer oder Generalübernehmer. Der kalkuliert einen Komplettpreis und kümmert sich um den Baufortschritt.

Vorteil: weniger Koordinationsaufwand.

Nachteile: Der Bauherr hat keinen Einfluss mehr auf die Auswahl der Handwerksfirmen, eine Insolvenz des Unternehmens hat für ihn weitreichende Folgen.

Egal, ob einzelne Bauabschnitte oder der gesamte Bau abgenommen werden: Mit der Bauabnahme kehrt sich die so genannte Beweislast um. Vor der Abnahme muss der Handwerker nachweisen, dass seine Leistung einwandfrei ist, danach muss der Bauherr das Gegenteil beweisen – was oft nur schwer gelingt.

Während beim Bauen mit dem Architekten jedes Gewerk einzeln abgenommen wird, macht der Bauträger häufig nur eine Schlussabnahme nach Fertigstellung des gesamten Gebäudes. Dann aber sind entscheidende Mängel – etwa Fehler bei der Kellerabdichtung – oftmals nicht mehr zu erkennen.

Warnung vor „schlüsselfertig“

Besondere Vorsicht ist beim Begriff „schlüsselfertig“ geboten. Er ist rechtlich nicht eindeutig definiert und kann im ungünstigsten Fall nur bedeuten, dass das Haus abschließbar und sicher ist. Wie es drinnen aussieht, ob das Eigenheim auch fertig zum Bezug ausgebaut und bewohnbar ist, garantiert der Begriff nicht.