Neu im Mietrecht – gut zu wissen
Wer Lust auf Farbe in seiner Mietwohnung bekommt, sollte wissen, wie lange er sie noch bewohnt. Beim Auszug endet laut BGH das Recht des Mieters auf die freie Farbwahl.
(db finanzwelt 2012-09-25) Was Mieter und Vermieter bei Renovierungen am Ende und während der Mietzeit beachten müssen, hat die ARAG SE recherchiert und heute aktuell den Medien vorgestellt.
Mieter müssen bunte Wände bei Auszug hell streichen
Im konkreten Fall haben Mieter eine in frischem Weiß renovierte Doppelhaushälfte übernommen und einige Wände blau, gelb und rot gestrichen. Die Eigentümerin ließ nach dem Auszug die Wände mehrfach weiß streichen und stellte das ihren Ex-Mietern in Rechnung. Es kam zum Rechtsstreit bis zum Bundesgerichtshof (BGH). Den Prozess gewann die Vermieterin: Wer eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der eine Neuvermietung praktisch unmöglich macht, riskiert, Schadensersatz zahlen zu müssen (BGH, Az.: VIII ZR 416/12).
Müssen weiße Wände bunt und bunte Wände weiß gestrichen werden?
Vermieter können einen Anstrich in „hellen, neutralen, deckenden Farben“ verlangen. Aber zählt ein zartes Violett oder ein frisches Mint zu diesen Farbvorgaben? Besser, man lässt es nicht darauf ankommen und nimmt, wenn man streichen muss, tatsächlich ein einfaches Weiß oder Beige. Das Gerichtsurteil: Laut BGH dürfen Mieter über den Mietvertrag nicht auf die Farbe Weiß festgelegt werden. Anderenfalls sind sie praktisch gezwungen, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen oder wegen einer anderen Farbgestaltung der Wohnung Gefahr zu laufen, beim Auszug eine noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen (Az.: VIII ZR 198/10).
Gibt es Vorschriften für die Tapete?
Während der Mietzeit ist die Tapete die Entscheidung des Mieters. Wer auf eine Fototapete steht, muss damit rechnen, dass er sie am Ende entfernen muss. Raufasertapeten oder dezente Mustertapeten muss der Vermieter akzeptieren, solange sie nicht beschädigt sind. Gerichtsurteil: Die Richter des Landgerichts Lübeck gestatteten hellblau marmorierte Tapete bei einer Schönheitsreparatur, da einem Mieter gewisse Freiheiten bei der farblichen Gestaltung eingeräumt werden müssen. Hellblau sei keine exzentrische Farbe wie feuerwehrrot, raps gelb oder lila (Az.: 14 S 221/00).
Decken und Böden
Wurde die Wohnung mit Teppichboden, Laminat oder Parkett vermietet, muss der Vermieter die Böden erneuern, wenn sie hinüber sind – auch schon während der Mietdauer. Verursachen Mieter allerdings Brandlöcher, Rotweinflecken oder Kratzer, können Vermieter Schadensersatz fordern.
Grundsätzlich muss der Vermieter gefragt werden, ehe in die Bausubstanz eingegriffen wird. Wer das – am besten schriftliche – Okay bekommen hat, beispielsweise Holzdecke oder Badezimmerfliesen zu lackieren, kann nicht gezwungen werden, das am Ende wieder rückgängig zu machen. Wer auf eigene Rechnung Bodenbeläge verlegt, ist gut beraten, das mit dem Vermieter abzusprechen. Wichtig ist, in einer schriftlichen Vereinbarung festzulegen, was beim Auszug passiert.
Das passende Gerichtsurteil: Die Richter des Amtsgerichts Köln verfügten, dass ein vom Mieter verlegter Teppichboden beim Auszug zu entfernen sei. Ebenso müssen alle Klebereste verschwunden sein, sodass der Fußboden so verlassen wird, wie er bei Einzug vorgefunden wurde (Az.: 212 C 239/00).
Können Einbauten in der Wohnung bleiben?
Mieter müssen beim Auszug alle Einbauten, die sie gemacht haben, abbauen und mitnehmen vom Badezimmerspiegel über den selbstverlegten Laminat-Boden bis zur Einbauküche. Oft lohnt aber ein Gespräch mit dem Nachmieter, ob er gegen entsprechende Bezahlung etwas übernehmen möchte. Allerdings sollte man sich schon beim Einbau im Klaren sein, dass der Vermieter unter Umständen den Abbau verlangen kann. Jedoch nicht immer, wie folgender Fall zeigt: Eine Mieterin hatte in ihrer Wohnung ein Badezimmer einbauen lassen, da es bislang nur eine Duschkabine im Schlafzimmer gab. Der Vermieter verlangte beim Auszug den Rückbau oder eine zusätzliche Mietsicherheit von 6.000 Euro. Er verlor vor Gericht, denn die Richter konnten für den Rückbau kein nachvollziehbares Interesse erkennen (Landgericht Hamburg, Az.: 311 S 128/04).
Eigenleistung oder Handwerker
Mieter dürfen notwendige Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder Streichen der Innenwände in Eigenleistung oder mit Hilfe von Bekannten erbringen, sofern die Renovierung fachgerecht erfolgt.
Gerichtsurteil: In einem konkreten Fall monierten die Richter die Vertragsklausel, „der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen“. Solche Klauseln im Mietvertrag sind unzulässig und können gegebenenfalls dazu führen, dass der Mieter gar nicht renovieren muss (BGH, Az.: VIII ZR 294/09).
Bäume und Pflanzen im Garten
Pflanzenliebhaber müssen wissen, dass sie unter Umständen selbst gepflanzte Bäume oder Sträucher im Garten des Mietshauses beim Umzug nicht mitnehmen können. Das Argument der Richter: Wenn Gehölze eingepflanzt werden, die auf unbestimmte Zeit im Garten stehen sollen, erfolgt die Verbindung mit dem Grundstück nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck, sodass der Mieter das Eigentum mit dem Einpflanzen verliert. Die Pflanzen seien wesentliche Bestandteile des Grundstücks geworden (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: 22 U 161/97).
Was ist, wenn die Wohnungsschlüssel nicht mehr komplett sind?
Wer beim Auszug merkt, dass er einen der Schlüssel für die Schließanlage verloren hat, muss den Austausch der gesamten Anlage zahlen. Durch die Nichtrückgabe des ihm vom Kläger überlassenen Schlüssels hat er seine Obhut- und Rückgabepflicht verletzt (Landgericht Heidelberg, Az.: 5 S 52/12).
Das Risiko des Schlüsselverlustes ist versicherbar. Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter ist für beide Seiten ein Rechtsschutz sinnvoll. Die Kosten für einen Rechtsstreit sind hoch.
Dietmar Braun, freier Fachjournalist (DFJV)
