Project Immobilien Gruppe insolvent

(db finanzwelt 2023-08-18) Die drei zentralen Unternehmen der für Projektentwicklung bekannte Project Immobilien Gruppe meldeten aktuell Insolvenz an. Leider haben die vorläufigen Insolvenzverwalter angekündigt, dass die Holding folgt. Mal wieder „Star Wars“ bei den so „sicheren“ Sachwerten.

Project Immobilien zählen zu den großen Wohnungsbau-Projektentwicklern für gewerbliche und auch private Immobilien in Deutschland. Finanziert wurden die Vorhaben jeweils über Fonds von Project Investment. Beide Sparten sind formal voneinander getrennt. Über den Gesellschafterkreis und vor allem durch die Projekte sind die Sparten in den Fonds eng miteinander verbunden. Seit 1995 schon besteht die Kooperation und sie war im Markt der Sachwerte über 25 Jahre erfolgreich.

Nun haben die Baukostenexplosion seit dem Beginn des Ukraine-Kriegs im Februar 2022 und wohl auch der Käufer-Mangel nach dem steilen Zinsanstieg des vergangenen Jahres den Projektentwickler im veränderten Markt überfordert. 

Project Insolvenz typisch für Sachwert-Branche

Bauunternehmen und Handwerker werden in den laufenden Projekten ihre Arbeit einstellen, transportieren womöglich noch nicht verbautes Material ab. Wohnungskäufer bangen um ihre Anzahlungen. Anlegeranwälte bringen sich in Stellung, auch in Bezug auf die Fonds und deren Vertrieb.

 Die Project Investment Gruppe ist eine von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zugelassene und überwachte Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), eine externe Verwahrstelle wacht über die ordnungsgemäße Verwendung der Mittel. Das entsprechende Gesetz, das KAGB, hatte gerade seinen zehnten Geburtstag und soll den Markt regeln.

Der Fall Project wird das Segment noch lange beschäftigen. Die Folgen für die Project-Fonds und ihre Anleger sind zwar noch nicht im Detail absehbar, aber es kann als sicher gelten, dass sie nicht ohne Verluste davonkommen.

Zwar sind die Fonds durchweg nur mit Eigenkapital finanziert und wahrscheinlich nicht unmittelbar Insolvenz-gefährdet, aber sie sitzen nun womöglich auf einer Vielzahl an halbfertigen Projekten. Die wichtigste Frage wird vermutlich zunächst sein, wie die Verträge im Detail konstruiert sind, wer also wem Geld oder Leistungen schuldet, was mit den Anzahlungen der Fonds und der Wohnungskäufer ist, wem genau die begonnenen Projekte gehören und ob beziehungsweise mit welchen Mehrkosten es gelingt, sie noch abzuschließen. 

Situation um Project ist komplex

Wie schwierig es vielleicht sein wird, den möglichen Schaden abzuwickeln, lässt ein Blick in die Jahresberichte der Fonds ahnen, zum Beispiel des Fonds Metropolen 16, der im Juni 2018 mit einem Platzierungsvolumen von gut 152 Millionen Euro Eigenkapital geschlossen wurde. 

Demnach erfolgten die Investitionen über zwei Tochtergesellschaften (für Deutschland und Österreich) in eine Vielzahl von Objektgesellschaften. Ende 2021 war der Fonds an nicht weniger als 58 Objektgesellschaften für Projekte in Deutschland und acht für Projekte in Österreich beteiligt. Die Beteiligungsquoten lagen zwischen 0,13 Prozent und 78,13 Prozent, überwiegend im Bereich zwischen zehn und 40 Prozent. Den Rest hielten vermutlich andere Project Fonds. 

18 der Projekte waren schon vollständig verkauft, aber noch nicht fertig gebaut, in elf Fällen waren nur die Entwicklung des Grundstücks und dessen Weiterkauf ohne Bau geplant. Bei 15 Projekten hatten offenbar sowohl Verkauf als auch Bau noch nicht begonnen, in zwei Fällen war die Rückabwicklung geplant. Die anderen Projekte wiesen unterschiedliche Verkaufs- und Bauten-Stände auf, wobei der Verkaufsstand in fast allen Fällen über dem Stand an den Bauten lag.

Alles komplexe Konstellationen

Es sind also sehr viele und sehr unterschiedliche Konstellationen aufzulösen und es muss für jedes Projekt beziehungsweise jede Projektgesellschaft vermutlich eine individuelle Lösung gefunden werden, die sowohl die Interessen von Wohnungskäufern, Bauunternehmen, Handwerkern und Fondanlegern als auch der sonstigen Gläubiger der insolventen Project Immobilien Unternehmen berücksichtigt. Das wird sicher einige Zeit beanspruchen. 

Auf Ebene des Fonds kommt hinzu, dass es beim Metropolen 16 drei Anlageklassen gibt, also drei verschiedenen Beteiligungsmöglichkeiten: Mit jährlichen Entnahmen der betreffenden Anleger von null, vier oder sechs Prozent ihrer Einlage. Das erschwert die sachgerechte Zurechnung der Ergebnisse auf Fondsebene zusätzlich. Andere Project Fonds sahen auch monatliche Ratenzahlungen vor.

Projekt Gruppe erklärt sich

„Nachdem bereits mehrere Gesellschaften unseres Asset Managers, der Project Immobilien Gruppe, Insolvenz beantragt haben, war dieser Schritt nun auch bei der Project Vermittlungs GmbH (PVG) notwendig. Für sie wurde am heutigen Montag, dem 14. August 2023, ein Antrag auf Regelinsolvenz beim zuständigen Amtsgericht in Bamberg eingereicht“, so die beiden Geschäftsführer Alexander Schlichting und Christian Grall an die Vertriebspartner.

Die Project Vermittlung-GmbH gehört zur Schiene Project Investment in Bamberg, die entsprechende Fonds aufgelegt hat und formal von der in Nürnberg ansässigen Project Immobilien Gruppe getrennt ist, aber über den Gesellschafterkreis und vor allem die Fondsobjekte eng kooperiert. Die langwierige Kooperation besteht schon seit mehr als 25 Jahren.

„Sobald der vorläufige Insolvenzverwalter für die PVG bestellt ist und sich einen ersten Überblick verschaffen konnte, werden wir Sie hierzu zeitnah weiter informieren“, heißt es in der Mitteilung weiter. Zunächst sei festzustellen, dass es nicht den einen ausschlaggebenden Anlass gebe, der zu der jetzigen Situation geführt hat.

„Vielzahl von Faktoren“

„Es handelt sich um eine Vielzahl von Faktoren, die sich teilweise noch gegenseitig ungünstig verstärkt haben, die diese Entwicklung möglich machten. Allen voran der Angriffskrieg auf die Ukraine und die Corona-Pandemie sowie die allgemein herausfordernde Marktlage: mit gestiegenen Bau-, Energie- und Materialkosten, mit verzögerten Materiallieferungen und dadurch verzögertem und verteuertem Baufortschritt, mit einer historisch hohen Inflationsrate. Hinzu kommen die quasi explodierten Zinsen für Immobiliendarlehen, gepaart mit einer allgemeinen Kaufzurückhaltung bei Privatpersonen wie auch bei institutionellen Investoren und die dadurch ausbleibenden Einzel- und Globalverkäufe beziehungsweise Vertriebsumsätze bei unserem Asset Manager, der Project Immobilien Gruppe“, begründen Schlichtung und Grall.

„Aufgrund (drohender) Zahlungsunfähigkeit war es in dieser Situation unsere unternehmerische Pflicht, entsprechende Anträge auf Regelinsolvenz zu stellen und mit diesem Schritt den Weg freizumachen, um Project gemeinsam mit den erfahrenen Insolvenzverwaltern von Schultze & Braun eine Sanierungsmöglichkeit zu geben“, so die Verantwortlichen. Das bezieht sich offenbar auf die insolventen Unternehmen der Project Immobilien Gruppe.

Warum auch bei der Vertriebsgesellschaft, also der PVG, konkret die Zahlungsunfähigkeit droht, geht aus der Stellungnahme nicht hervor.

„Anlegerschutz und -information seit jeher oberste Priorität“

Dort heißt es lediglich, der Geschäftsbetrieb auf Seiten des Asset Managers, also Project Immobilien, werde nach dem Insolvenzantrag fortgeführt. Parallel prüfen demnach die vom zuständigen Amtsgericht bestellten vorläufigen Insolvenzverwalter die Sanierungsoptionen und ob die Bauprojekte fortgeführt werden können. Anschließend werden sie die zur Verfügung stehenden Maßnahmen zur Sanierung der Unternehmen einleiten.

„Sie wissen, Anlegerschutz und Anlegerinformation haben bei Project seit jeher oberste Priorität. Und wir dürfen Ihnen auch jetzt versichern: Wir tun derzeit alles, um die momentane Situation bestmöglich zu gestalten und halten Sie selbstverständlich auch weiterhin auf dem Laufenden. Uns haben in den letzten Tagen zahlreiche Fragen von Ihnen erreicht und natürlich werden wir Ihre Anliegen schnellstmöglich beantworten. Wir bitten Sie daher weiterhin um Geduld“, heißt es abschließend in der Erklärung.

Die Insolvenzen sind nicht nur für unmittelbar Betroffene wie Mitarbeiter, Bauunternehmen, Handwerker, Wohnungskäufer, Fondsanleger und Vertriebspartner ein Schock, sondern für die gesamte Sachwert-Branche.

Wie es nun mit den bisher aufgelegten Project-Fonds weitergeht, ist für Anleger völlig offen.

Fazit: Sachwertanlagen bleiben ein Risiko, auch wenn der Vertrieb das immer anders in den Aussagen darstellt. In keiner Branche haben die deutschen Anleger mehr Geld verloren, als gerade in dieser. Für die Vermittler entsteht zusätzlich ein enormes Haftungsrisiko. Den Fachmedien entsteht hier zwar keine Haftung für ihr „in den Himmel loben, wegen lukrativer Werbeinserate“ aber zumindest eine Verantwortung. Die Grenzen werden hier oft mit gesponserten Artikeln weit überschritten. Diese Situation sollte auch mal den Presserat als die Ethik-Kommission der Medien beschäftigen.  

Dietmar Braun, freier Fachjournalist (DFJV)